越来越多二手房跌破1万大关了
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导语：
适当经历一下二手房市场的暴击，戒骄戒躁。
国家统计局数据显示，1月昆明新房价格环比上月持平，二手房甚至环比去年12月还略有小涨。
但要按照同比去年同期来看，均有不小的跌幅。
重点关注昆明二手房与去年1月的水平，整体仅为去年的97%。
分面积段来看：
90平米以下户型，仅为去年同期97.9%；
90-144平米户型，为去年同期99.1%；
144平米以上户型，为去年同期的99.4%。
周边的几个例子：
周边朋友一套北二环边的房子考虑出售，去年的时候因为拿到房产证未满两年，便出租了一年，今年春节后房租到期，便准备挂到中介门店，中介小伙伴一句“着急卖的话就挂7000多”……
这么低吗？
朋友本欲辩解一下，中介直接用周边几个小区同样降价的例子佐证——“二环内的锦悦四季9000多，金尚俊园1万1千多”，给朋友彻底浇了个透心凉。
同德商圈一向是昆明二手房的标杆，成交颇为不错，此前一贯保持昆明广场A区房价2w+，B区房价1.6w左右的水平，但春节后昆明广场B区一套1.35w的房源挂出，临近同德的翡翠湾、滨江俊园价格也屡屡下探……
此前被誉为呈贡神盘的中交锦绣雅郡，去年同期一套86平米的房源，当时有买家全款100w询价卖家犹豫后没有卖出，今年春节后同样户型则爆出了89万的惊爆价，连中介小伙伴都说“卖家肠子都怕是悔青了”。
能够划片就读中华小学本部的白龙潭俊园，今年春节后极少见地出现了200万以内的房源（下图这个地块本身价格也不高，但也比去年同期低了15-20万）：
不得不承认，今年春节后是否还有小阳春暂未可知，但二手房市场已经迎来了新一轮卖家主动调价。
根据昆明房协数据，2023年昆明二手房挂牌总量在6w套左右。
我们引用贝壳数据来看比较详细的数据：截止2024年2月27日，该平台挂牌量总计45074套。
若仅从这单一平台数据来看，自2020年以来，二手房挂牌数量从一路走高，到2020年与2021年交汇之际，增长较为迅猛，期间有一定的平稳期（2022-2023），但到2024年2月，二手房挂牌量已经为20220年1月的1.68倍。
（注：这里仅为贝壳找房单一平台数据，）
可以这么理解，当下，卖出一套二手房的难度为2020年的两倍不止。（毕竟，现实成交量还在缩水，供应的房源量却在增加）
从2023年昆明主城二手房成交情况来分析：
分面积段来看，70平米以下成交套数最多，且成交均价最低，仅有8094元/平米。
除超大的200平米以上房源外，其他面积段成交均在1w以内。
而对比总价，更能发现【低价】对于购房者的吸引力。
总价百万内的二手房占据半壁江山，100万以内的成交价占比超过60%。
其中成交价格50万以内的房源甚至超过了一万套，可想而知，这样的房源“老”、“破”、“小”至少占其一。
（这里，倒是能够与统计局数据90平米以下二手房同比跌幅最大这一情况相吻合）
去年的数据来看，昆明大部分二手房价格确实不高，但如果要再详细点的呢？
比如，哪些小区的均价已经跌破1万？或者用更恰当的说法，哪些小区已经有低于1万/平米的房源出现？
我们继续探究。
在贝壳上挂牌的4.5w套二手房源中，剔除掉车位，共有340套挂牌单价5000元以下的房源。
（这类昆明最低单价房源，多以昆明郊区为主，比如太平。）
考虑到大多数购房者的偏好和实用性，同时也规避掉部分卖家挂牌价过高的情况，我们从该中介中选入“必看好房”的70多套单价9000-10000元来做个统计：
（选入必看好房，代表中介门店对该房源有一定的认可度，包括但不限于的价格合理、诚心出售、成交概率较大等情况，同时网站和中介同行会对房源进行更多曝光和推荐，全昆明这个价格段房源在90套左右）
我们汇总一下这部分房源的特征：
房龄10年左右/或以内，位置大多不差（三环内），有一定配套（商业或者学校）。
而这部分房源集中在：超级大盘：俊发城、盛唐城、魅力之城、海伦国际等这类。或者，有一定房龄（但又不算特别老）、有较好绿化的步梯房小区：如月半弯、银海森林、银德香榭丽园之类。
同时，细心的读者一定会发现，还有两类远低于常规价格的房源：
首先，回迁房房源，如京江欣翠、龙腾世家就有挂牌价不到10000的房源，其售楼部的正常商品房价格至少是1.6w以上。
第二，也是令人不胜唏嘘的“割肉”房源，如上图中恒大玖珑湾的那套三居室，交房5年内，实际一手房销售时至少1.1w以上的价格，即便不算持有成本，房东至少亏10w出售。
再比如，俊发城玉兰苑、金盏苑、大华公园天下等个别房源，实际一手购入时也多在1w以上，如今也是亏本卖房。
若是把范围放在1w以上，那么亏本卖房的可就更多了，考虑到昆明市场最近五年的情况，但凡高峰期购入房产，没有亏和赚的概念，只有亏多和亏少的差别。
最重要的是，这还只是挂牌价，而实际成交价格，恐怕还更低。
各位朋友，更值得注意的是，前文我们只是看到9k-1w的价格，而9k以下呢？
以上图中已经出现的春城慧谷为例，该小区目前最低报价为7100左右。
而再以北市区大盘和谐世纪为例，该小区目前最低报价甚至已经跌破了7k，只需要6800。
（这个项目最小户型55-58平米一居室的报价为整个小区最低，均在8k以下，而实际普通的两居室户型报价最低的在7800左右）
我们从这部分单价10000以内的小区做个汇总：
大致可以发现位置、产品上的相似性：
1、成熟区域/商圈内，有一定房龄的高密度小区/超大社区，同时老业主购入成本不高，也已经到置换年限，二手竞争激烈，不断刷新底价。
（北边小康大道-和谐世纪一带、新亚洲体育城-螺蛳湾板块等）
2、开发尚未完全的区域，但已有一定房龄，这样的区域位置多稍显偏僻，周边环境一般，配套不够完善。
（尤其以北部山水新城、东三环居多，高价房区域中，巫家坝也非常典型）
3、靠近高架桥、没有好学校、小区产品设计一般等硬伤缺陷，在二手房市场上尤为突出。
诸如40多层超高层+3梯10户+容积率过5这样的超大密度，距离二环高架较近引发噪音+灰尘等等，这样的小区产品已经不太符合当下主流，只能沦为二手市场中被“反复挑拣”的存在了。
同时，这部分小区多在2015年前交付，甚至还有不少团购/福利房源，老业主买入成本不高，也是当前低价的原因之一。
正在出售老房子的朋友这样比喻——这价格如钝刀子磨肉一样，降了3万降5万，最后再降10万。
但在买方市场的当下，买卖双方似乎都是被逼无奈不情不愿，双方都认为自己“亏”了，也就出现了交易难、难交易的问题。
客观说来，二手房依旧有不错的居住价值，或有学校、商业，或处于不错的位置，尤其部分价格还低于预期。对于刚需购房者而言，仍不失为低门槛上车的好选择。
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